Захват технических этажей в жилых комплексах Казахстана: реальные истории и факты

Жилой комплекс "Степной 2" расположен в Алматинском районе Астаны на проспекте Шакарима Кудайбердыулы. Он был сдан в эксплуатацию в 2012 году, и квартиры в нем продавались по программе доступного жилья, в основном молодым семьям и государственным служащим.

ЖК "Степной 2". Фото: ©️ Маржан Куандыкова

"С 2012-го по 2016 год наш дом обслуживала акиматовская компания ТОО "Турмыс", — рассказывает председатель ОСИ в ЖК "Степной 2" Ерлан Карбаев. — Сам дом был проблемным: его строили шесть лет, крышу и фасад сделали с нарушениями. В целом дефектов было много, и со временем мы устраняли их своими силами, шаг за шагом".

Ерлан Карбаев, председатель ОСИ в ЖК "Степной 2". Фото: ©️ Маржан Куандыкова

"Но есть у нас и одна серьёзная проблема, — продолжает Карбаев. — Бывшие сотрудники КСК, то есть ТОО "Турмыс", заселились на технических этажах нашего дома. Они называют их мансардными, хотя по документам это именно техэтажи. Компания передала эти помещения своим сотрудникам по договорам передачи. В 2024 году они пытались узаконить эти бумаги, но суд отказал: у ТОО не было права распоряжаться такими площадями. Технические этажи — это общедомовое имущество".

Занятые под жильё площади, которых быть не должно, с улицы видно сразу. Вместо маленьких окошек, которые были изначально предусмотрены на техэтажах, сейчас там пробиты полноценные оконные проёмы.

В правой части дома можно заметить нестандартные окна на самых верхних этажах. По проекту ЖК их там быть не должно. Фото: ©️ Маржан Куандыкова

Местами вокруг нестандартных оконных проёмов появились внушительные трещины — целостность фасада нарушена.

Фото: ©️ Маржан Куандыкова

ТОО "Турмыс" упоминается в СМИ по аналогичным случаям. Например, в 2010 году сообщалось, что чиновники, проживавшие в ЖК "Титаник", обратились за помощью к правозащитнику, так как данное ТОО предъявило права на цокольный этаж и начало продавать в нем помещения. Информация о том, чем закончилась эта история, в открытых источниках отсутствует.

Посмотреть видеоверсию этого репортажа вы можете на нашем YouTube-канале.

Другой случай описывался телеканалом в 2016 году: ТОО "Турмыс", обслуживая дома в микрорайоне "Самал", реализовало в 2009 году шесть помещений в нижних этажах жилых комплексов почти за 95 миллионов тенге. Тогда прокуратуре удалось вернуть незаконно проданные помещения.

Фото: ©️ Маржан Куандыкова

По данным сервиса проверки бизнес-структур, ТОО "Турмыс" фигурировало в 424 судебных делах, связанных с жилищными отношениями. Учредителем ТОО в 2012 году значился аппарат акима города Астаны, а с 2016 года — частное лицо.

Скриншот с сайта Kompra.kz

В 2023 году налоговые отчисления компании были минимальными — чуть больше 24 тысяч тенге, а в 2024 году — равны нулю. Скорее всего, ТОО прекратило свою деятельность, и представители "Турмыс" не смогли быть достигнуты для комментариев.

Скриншот с сайта Kompra.kz

"Я живу в этом ЖК с 2012 года, — вспоминает Карбаев. — Тогда были заселены всего три помещения, остальные заселились после 2017-го. Когда начались суды, эти люди предъявили договоры, будто бы полученные ещё в 2012 году — якобы в счёт зарплаты. Суды отказывают нам в выселении и предлагают оспаривать эти бумаги. Но как они могут быть действительными, если ТОО не имело права распоряжаться общедомовой собственностью? Это какой-то "окупас по-казахстски": любой может занять подвал или техэтаж и заявить: "Я тут живу". Но в Конституции чётко сказано: закон для всех один".

Фото: ©️ Маржан Куандыкова

Договоров передачи, о которых говорит Ерлан Карбаев, не удалось получить для анализа. Однако эксперты утверждают, что общедомовое имущество нельзя передавать в собственность, его можно только сдавать в аренду для получения дохода на обслуживание жилого комплекса.

"Никто не может, даже решением собрания собственников кондоминиума, отчуждать общедомовое имущество, — объясняет эксперт по ЖКХ Павел Шульгин. — Оно принадлежит собственникам в объекте кондоминиума долями, потому что строилось на деньги этих собственников. На техэтаже никакой квартиры быть не должно. Но практически в каждом третьем доме, каждого района многих городов Казахстана есть такая ситуация — если есть техэтаж, чаще всего тот же застройщик успел его реализовать".

Техэтаж в одном из подъездов ЖК "Степной 2". Фото: ©️ Маржан Куандыкова

По словам Шульгина, такие ситуации создают социальное напряжение. "В соцсетях они начинают угрожать, что если их сейчас выселят, они с собой что-нибудь сделают. Поливают грязью председателя ОСИ. Годами так живут, во все коммуникации врезались и платить они, чаще всего, ни за что не хотят".

Ерлан Карбаев показывает техэтаж в одном из подъезде ЖК "Степной 2". Фото: ©️ Маржан Куандыкова

Ерлан Карбаев отмечает, что жители дома в целом не против соседства, но проблема в том, что проживающие на техэтажах платят только за воду и отопление, а за электроэнергию не рассчитываются. Долг за электроэнергию превысил три миллиона тенге, и АРЭК отключил их за неуплату. Однако сотрудники акимата района Алматы снова подключили электричество.

"Они не платят за пользование общедомовым имуществом, — утверждает Карбаев. — В прошлом году долг превысил три миллиона тенге, и АРЭК отключил их за неуплату. В тот же день приехали сотрудники акимата района Алматы, взломали электрощитовые и снова подключили им свет".

Представители АРЭК и акимата подключают электричество. Стоп-кадр из видео

Акимат района Алматы не поддерживает ни одну из сторон конфликта и рекомендует решать споры в судебном порядке.

"Акимат района Алматы не может и не вправе занимать чью-либо сторону и представлять интересы какой-либо из сторон, — заявляют в администрации. — На данный момент рекомендации, которые были доведены до жителей и председателя ОСИ, заключаются в том, чтобы все споры относительно указанных помещений урегулировались в судебном порядке".

Технический этаж, на котором обустроили жилые помещения. Фото: ©️ Маржан Куандыкова

На техэтажах было обустроено восемь жилых помещений, расположенных в двух из 13 подъездов ЖК "Степной 2". Однако трубы, проложенные прямо по полу, врезанные в стены и потолок, а также отсутствие электрощитовых, указывают на то, что квартир здесь быть не должно.

Коммуникации пролегают по полу. Фото: ©️ Маржан Куандыкова

Попытки связаться с жильцами техэтажей не увенчались успехом, двери в "квартиры" остались закрытыми.

Фото: ©️ Маржан Куандыкова

Некоторые подъезды имеют низкие потолки, что делает жизнь в таких помещениях некомфортной.

Фото: ©️ Маржан Куандыкова

ОСИ в этом ЖК было создано в 2021 году. По словам Карбаева, к тому моменту в доме протекали многие коммуникации. Жители начали приводить всё это в порядок, участвуя в программе модернизации.

"107 миллионов тенге государство нам выделило. На эти деньги практически все проблемные вопросы удалось решить, в том числе по крыше. На фасад каждый год около 1,5–2 миллиона тенге тратим, потому что он то тут, то там осыпается", — делится Карбаев.

Фото: ©️ Маржан Куандыкова

Жители ЖК "Степной 2" получают доход от аренды подвальных помещений, что позволяет им исправлять недочёты, допущенные застройщиком.

"Это наш дом, и мы сами за него в ответе", — говорит Карбаев.

Ерлан Карбаев подчеркивает уникальность своего ЖК:

"Мы участвовали во всех программах, какие есть. Благодаря всему этому мы стали "Лучшим двором" Алматинского района. Все жители стараются помогать, принимают активное участие в жизни ЖК, и это замечательно".

Тем не менее, жильцы выражают недовольство тем, что не все, кто живёт в доме, относятся к нему так же и скидываются на благоустройство, указывая на тех, кто обустроился на техэтажах.

Текст подготовил Иван Сухоруков

Фото Маржан Куандыковой 

Над видео работал Алимжан Аманжол