Социальные изменения в Казахстане: Почему жильё в Астане стало более привлекательным для инвестиций, чем в Алматы?

Ситуация на рынке жилья в Казахстане начала меняться в 2025 году, когда Астана стала более привлекательной для покупателей по сравнению с Алматы. Эксперты отмечают, что значительный вклад в этот рекордный рост внесли не обычные покупатели, а инвесторы, которые изменили рынок алматинской недвижимости.

История спроса

В 2024 году, после серии землетрясений в январе и марте, многие инвесторы начали сомневаться в надежности алматинской недвижимости. В результате, в Астане объемы продаж резко возросли: с 4–5 тысяч сделок в месяц до 7–8 тысяч. В декабре 2025 года был установлен рекорд — 11 512 реализованных объектов.

По словам риелтора Александра Бикетова, наибольшим спросом пользовались не самые дешевые однокомнатные квартиры, а двух- и трехкомнатные.

Агент по недвижимости Сауле Каримова отмечает, что в январе 2026 года, который традиционно считается "мертвым" месяцем, покупательная активность в Астане была выше многолетних показателей.

Чем Астана лучше?

По данным Бюро национальной статистики, в 2025 году миграционное сальдо в Астане составило плюс 67 252 человека, в то время как в Алматы — лишь 27 833 человека. Это подтверждает мнение как инвесторов, так и обычных граждан о том, что Астана является более надежным местом для жизни и инвестиций.

• Александр Бикетов указывает на разницу в жилом фонде двух городов: 60% алматинского жилого фонда составляют многоэтажные дома, построенные до 2010 года, в то время как в Астане наиболее популярны квартиры в новостройках, построенных не ранее 2021 года.
• Рост интереса к столичному жилью привел к увеличению цен: с октября 2025 года стоимость жилья в Астане начала расти на 10–15% в месяц, но даже при этом она остается более привлекательной по сравнению с Алматы.

"Если проанализировать среднюю стоимость квартир в крупных городах за последнюю неделю, то в Шымкенте за 'квадрат' просят около 493 320 тенге, в Алматы — 792 990 тенге, в Астане — 615 700 тенге. То есть в столице покупатель найдёт более выигрышный вариант", — подтверждает ситуацию с доступностью жилья Александр Бикетов.

Добавить изображение

Александр Бикетов,

риелтор высшей категории

Сегодня за 32–33 миллиона тенге в Астане можно найти двухкомнатную квартиру в доме 2021–2022 годов, которая, скорее всего, не требует ремонта. В столице новое жильё от застройщика обычно предлагается в предчистовом варианте, а на первичном рынке много квартир с ремонтом, включённым в стоимость.

В Алматы сопоставимая квартира в новостройке часто предлагается в черновой отделке.

Сауле Каримова отмечает, что покупатели стали более требовательными к качеству жилья. Готовый ремонт стал минимальным требованием, а также важны комфортные условия, такие как панорамные окна и высокие потолки.

Кто покупает жильё в Астане?

Основными инвесторами на столичном рынке являются алматинцы, которые могут продавать свои квартиры и приобретать более просторные варианты в Астане. Также наблюдается интерес со стороны покупателей из северных регионов, таких как Петропавловск и Костанай, которые видят в столичной недвижимости более высокую инвестиционную ценность.

"Рост продаж нам сделали и инвесторы из регионов. Есть покупатели из северных регионов: Петропавловска и Костаная. Кстати, там очень много тех, кто работает в сельском хозяйстве, копит деньги и вкладывает в столичную недвижимость. Здесь же выше её инвестиционная ценность, чем в областных центрах. Кто-то покупает для того, чтобы переехать в столицу, жить тут и работать. Другие покупают квартиру для детей. Пока те вырастут и приедут сюда учиться, квартира будет сдаваться в аренду".

Добавить изображение

Сауле Каримова,

агент по недвижимости

Что покупают в столице?

Наиболее востребованы одно- и двухкомнатные квартиры, а также "евродвушки". Среди популярных районов — Есильский и Нуринский.

"Если быть точнее, Нуринский район — это локации начиная от проспекта Туран, в сторону улиц Сагынак, Мухамедханова, Чингиза Айтматова. Ещё интересуются районом Сарайшык — это там, где расположен величественный культовый комплекс Хазрет Султан. И, конечно, хорошее соотношение 'качество–цена' у квартир в районе 'Экспо'," — делится информацией о столичных продажах Сауле Каримова.

Осторожный оптимизм

Несмотря на положительные тенденции, эксперты не берутся давать долгосрочные прогнозы по столичному рынку из-за его волатильности. Новый Налоговый кодекс, ужесточение требований к застройщикам и изменения в ипотечных программах могут повлиять на ситуацию.

"Если очень далеко вперёд не заглядывать, то, скорее всего, возможно снижение количества сделок на время проведения Ораза айта. Однако в марте–апреле спрос традиционно поползёт вверх. Весной обычно начинается сватовство, свадьбы, и для молодожёнов активно покупают квартиры. Также часто приобретают жильё для молодёжи, которая поступила в столичные университеты," — резюмирует Сауле Каримова.

Эксперты считают, что количественный отрыв Астаны от Алматы будет только нарастать, а ситуация с ценами изменится не так быстро из-за более высоких затрат на землю и строительные работы в Алматы.