Искусственный рост цен на жильё: международные эксперты о резком скачке сделок с октября по ноябрь 2025 года

Недавний рост цен на жильё в Казахстане вызвал много обсуждений среди участников рынка, которые называют его "искусственным". По мнению экспертов, такие изменения в ценах не могут происходить без объективных причин, таких как экономический подъём или нехватка жилья. Однако в конце прошлого года ни одно из этих условий не наблюдалось. Экономика страны росла, но темпы роста были компенсированы высоким уровнем инфляции.

Причины роста цен

Елена Нефёдова, топ-агент столичной компании по недвижимости, отмечает, что в Астане цены на квартиры в новостройках резко возросли из-за ожиданий, связанных с введением нового Налогового кодекса. Ожидалось, что с введением НДС у застройщиков цены вырастут на 16 процентов, хотя на самом деле этот налог касается только новых жилых комплексов, которые начнут строиться в 2026 году.

"По факту налог в 16 процентов касается только тех ЖК, которые начали строить в 2026 году. Но застройщики сработали на опережение, корректируя прайсы ещё до введения налоговых поправок. А вслед за 'первичкой' подскочили цены на вторичное жильё. В Астане квартиры в домах 80-х годов постройки стали предлагать по 450–500, а то и 600 тысяч тенге за квадратный метр. Конечно, это были заявочные цены, собственники таким образом 'прощупывали' рынок, а в итоге шли на снижение, потому что покупатели не готовы переплачивать. Но тем не менее какие-то психологические барьеры были пройдены", — отмечает Нефёдова.

Таким образом, рост цен был спровоцирован ожиданиями, которые не имели под собой реальной основы. Состоятельные казахстанцы начали инвестировать в недвижимость, полагая, что она вскоре подорожает.

Советник президента саморегулируемой Ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко охарактеризовала недавний ажиотаж как "нагоном спроса" со стороны застройщиков.

"Очень похоже, что это застройщики создали то количество сделок одними пустыми разговорами про то, что скоро всё подорожает. Это искусственный рост. Я думаю, что уже в январе произошёл откат, и мы его увидим в отчётах Бюро национальной статистики (БНС). Надо дождаться 10–13 февраля, когда БНС выдаст аналитику", — предлагает Лукьяненко.

Елена Нефёдова также советует ориентироваться на факты, а не на жалобы участников рынка.

"Пока рынок недвижимости в Астане достаточно активный. Но ажиотаж постепенно проходит. Наступает время покупателя".

Инфляция и её влияние

Эксперты предупреждают, что уровень инфляции в стране остаётся высоким, что также будет влиять на цены на недвижимость.

"Если деньги дешевеют, соответственно, в чеке при покупке товаров мы видим, что цены растут. То же самое будет происходить и с квадратными метрами. Они же тоже товар", — предупреждает Лукьяненко.

Также стоит учитывать изменения в законе "О долевом участии в жилищном строительстве", которые могут привести к сокращению предложения на рынке жилья.

Подозрения о сговоре

Виталий Шалаев, эксперт по продаже премиальной недвижимости, предполагает, что в Астане мог произойти сговор застройщиков.

"В Алматы цены на недвижимость росли постепенно. Это не вызывает никаких подозрений, потому что в течение года у застройщиков росли затраты, была инфляция, стройматериалы примерно процентов на 40 — импортные, поэтому привязаны к курсу доллара и так далее. В итоге за год реально цены на недвижимость на первичном рынке выросли процентов на 15, а подтянувшаяся за ней 'вторичка' подорожала процентов на восемь. Это нормально. А ненормально, когда в Астане сразу у всех застройщиков недвижимость подорожала в один месяц на 30 процентов", — делится своими наблюдениями эксперт.

Министр промышленности и строительства Ерсайын Нагаспаев также упоминал о создании ажиотажа строительными компаниями, что может вводить население в заблуждение.

"Сейчас я вижу на рынке ажиотаж. Его создают строительные компании. Из-за этого у населения появляется впечатление, что нужно быстрее купить".

Шалаев считает, что если его подозрения о сговоре обоснованы, то это может негативно сказаться на рынке в долгосрочной перспективе.

"К чему это приведёт? Могу лишь констатировать факт: два года рост доходов населения не успевал за ростом цен. Как следствие — дисбаланс на рынке жилья: количество предложений растёт, а покупательный спрос падает. Ничего хорошего от этого для рынка не будет".

Перспективы рынка жилья

Эксперты согласны, что развитие событий на рынке жилья будет зависеть от финансовых возможностей населения.

"Доходы населения не увеличатся и в наступившем году. Об этом говорят все экономисты. Плюс все эти моменты в связи с новым Налоговым кодексом… И на этом фоне у государства нет планов расширять льготную ипотеку на все категории граждан — она останется только для категории СУСН (социально уязвимых слоёв населения — прим. редакции)", — перечисляет Лукьяненко факторы, которые, скорее всего, ведут к затяжной стагнации на рынке жилья в стране.

В условиях высокой инфляции жилая недвижимость теряет инвестиционную привлекательность для состоятельных покупателей.

"Казахстанские банки сейчас предлагают процентную ставку по депозитам от 18 до 25 процентов, и это может тормозить сделки инвестиционного характера. То есть держать деньги на депозите становится более выгодным, чем покупать квартиру, чтоб потом вложиться в ремонт, купить мебель–технику и сдавать её в аренду…"

Таким образом, на рынке жилья наблюдаются различные факторы, влияющие на его развитие. Эксперты предупреждают, что те, кто верит в постоянный рост цен на жильё, могут столкнуться с разочарованием.