Казахстанские банки ипотека отказ заявки финрегулятор экономисты

Казахстанские банки могут прекратить выдачу ипотечных кредитов. В социальных сетях граждане активно сообщают о том, что их заявки на ипотеку отклоняются, а некоторые утверждают, что с ноября этого года банки полностью остановят выдачу займов на приобретение жилья. Корреспонденты провели расследование по этому вопросу.

Финансовым регулятором в Казахстане является Агентство по регулированию и развитию финансового рынка. В ответ на запрос о том, изменились ли требования к заёмщикам, агентство сообщило, что банки самостоятельно устанавливают свои требования, учитывая кредитную политику и оценку рисков.

На что обращают внимание банки при выдаче займов

Согласно закону, перед выдачей ипотеки банк обязан проверить, сможет ли заёмщик погашать кредит. Эта проверка называется "надлежащая оценка кредитоспособности".

Банк должен изучить финансовое состояние заёмщика, чтобы понять, есть ли у него стабильный доход. Для этого могут потребоваться:

• выписка из Единого накопительного пенсионного фонда (ЕНПФ) за 6 месяцев;
• справка о доходах с работы за последние 6 месяцев;
• налоговая декларация (если заёмщик самозанятый или ИП);
• другие документы, подтверждающие платежеспособность по внутренним правилам банка.

Также банк проверяет:

• кредитную историю заёмщика;
• наличие долгов по налогам и другим обязательным платежам;
• задолженности перед другими организациями.

Если у заёмщика есть созаёмщик, его финансовые данные также учитываются. Банк не несёт ответственности за ложные сведения, предоставленные заёмщиком.

Будут ли банки выдавать ипотеки?

С 16 июня этого года вступило в силу постановление о снижении предельной ставки по ипотечным займам. Теперь годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ) должна составлять не более 20 процентов. Эксперты отмечали, что, несмотря на невыгодные условия, банки вряд ли полностью откажутся от выдачи ипотеки. Однако снижение ГЭСВ было перенесено на ноябрь.

В начале октября в социальных сетях начали активно обсуждать информацию о том, что некоторые банки второго уровня могут приостановить выдачу ипотечных займов, оставив единственным оператором "Отбасы банк". В этом банке сообщили, что требования к заёмщикам не изменились.

По данным на 1 октября 2025 года, "Отбасы банк" выдал 56 171 заём, что больше, чем в аналогичные периоды 2024 и 2023 годов. У банка крайне низкий уровень просрочек по кредитам — всего 0,10 процента.

Национальный банк 10 октября повысил базовую ставку до 18 процентов. Экономист Андрей Чеботарёв считает, что при такой ставке и 20-процентной ГЭСВ "ни один банк не сможет выдать ипотеку". Он отметил, что это становится невыгодно для банков, кроме "Отбасы банка", который имеет доступ к государственному финансированию.

"Если у вас в стране базовая ставка 18, то это значит, что вы просто не можете выдавать ипотеки. 20 процентов не окупают никакой риск, и даже затраты на выдачу ипотеки", - заявил Андрей Чеботарёв.

По его словам, это не скажется на экономике, но казахстанцы станут реже покупать квартиры, особенно первичное жильё.

"Я думаю, что агентство пересмотрит это решение, как, собственно, и пересмотрело его в прошлый раз. Поживём - увидим", - добавил экономист.

Рынок жилья "перегрет"

Эксперт Эльдар Шамсутдинов отметил, что сектор недвижимости в Казахстане давно был "перегрет" и его необходимо было постепенно "охлаждать". Однако никто не хочет этого делать, все стремятся заработать на рынке.

"Недвижимость вносит значительный вклад в динамику ВВП. Нам нужно жильё. Главный вопрос — сколько жилья нужно и в каких условиях оно создаётся", - сказал Эльдар Шамсутдинов.

Он добавил, что советское наследие, когда жильё раздавали бесплатно, также влияет на восприятие. Развитие ипотечного рынка привело к искажениям, и цены на жильё сильно выросли.

"Когда государство активно развивает ипотечный рынок, возникают искажения. Рынок жилья перегрелся, и цены сильно выросли", - подчеркнул Шамсутдинов.

Среди факторов, влияющих на цены, он назвал пандемию коронавируса и приезд релокантов в Казахстан. Эти факторы исчезли, но эффект храповика остался.

Шамсутдинов считает, что для снижения цен на жильё на рынке должен произойти стресс, но власти стараются действовать мягко, без кризисов, что удерживает цены на высоком уровне.

"Я ожидал, что цены снизятся. Этого не произошло, но появились скидки на первичном рынке. Думаю, до зимы они продержатся, а в январе можно будет посмотреть новые данные", - сказал Шамсутдинов.

Ситуация может измениться, если власти ограничат ставки по ипотеке.

"Когда сокращается объём ипотечных кредитов, растёт спрос на аренду. Аренда дорожает, и это бьёт по карману работающих людей", - отметил он.

Эксперт добавил, что казахстанцы живут в состоянии закредитованности, что означает, что значительная часть доходов уходит на погашение кредитов.

"Власти хотят слегка "сдуть" рынок недвижимости — ограничить кредитование, чтобы цены стали более реальными", - сказал Шамсутдинов.

По его мнению, если дать рынку возможность остыть естественным образом, можно ожидать реального снижения цен и активизации спроса на вторичное жильё.

"Но если государство снова вмешается и начнёт поддерживать рынок новыми программами, то никакого снижения цен не произойдёт", - добавил он.

По данным Бюро национальной статистики, в сентябре на рынке первичного жилья самые высокие цены за квадратный метр были зафиксированы в Астане (650 133 тенге), Алматы (648 230 тенге) и Атырау (504 866 тенге). На вторичном рынке самые дорогие квартиры продавались в Алматы (701 088 тенге), Астане (678 190 тенге) и Атырау (495 004 тенге).