Льготные ипотечные программы спасают рынок: 85% новых кредитов в Казахстане выданы через 'Отбасы банк'

Рынок ипотеки в Казахстане в 2026 году

Ипотечный рынок Казахстана в первом квартале 2026 года не рухнул благодаря льготным программам "Отбасы банка". Более 85 процентов новых выдач займов пришлись на госпрограммы, тогда как объём рыночных кредитов падает, согласно данным Ассоциации финансистов Казахстана.

Льготные программы "Отбасы банка"

По данным Ассоциации финансистов Казахстана (АФК), объём ипотечных кредитов достиг 438 миллиардов тенге. За январь — март 2026 года он вырос на 12,3 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

"Однако этот рост отражает не улучшение рыночных условий, а дальнейшее расширение роли государственных механизмов поддержки спроса. Весь прирост новых выдач обеспечил "Отбасы банк", увеличивший объём кредитования на 54,3 процента год к году — до 347,5 миллиарда тенге. В результате доля льготных программ в новых выдачах выросла до 85,1 процента против 73,9 процента годом ранее, тогда как доля рыночных ипотечных продуктов банков второго уровня сократилась до 14,9 процента", — сказано в обзоре ипотечного рынка Казахстана за первый квартал 2026 года АФК.

Объём рыночной ипотеки снизился на 53,6 процента. Аналитики ассоциации считают, что коммерческую ипотеку продолжают вытеснять льготные госпрограммы.

Ставки по ипотечным кредитам

"Средневзвешенная ставка по новым ипотечным займам составила 10 процентов (11,4 процента годом ранее), оставаясь существенно ниже как базовой ставки, так и инфляции. Таким образом, значительная часть новых ипотечных кредитов продолжает предоставляться по отрицательным реальным ставкам", — отметили в АФК.

Снижение спроса на ипотеку

Количество желающих оформить ипотеку снизилось — всего 192 тысячи заявок (падение на 20,7 процента год к году). В ассоциации это связывают с тремя факторами:

• ухудшение доступности жилья на фоне двухзначного роста цен на недвижимость в 2025 году;
• сокращение реальных доходов населения;
• исчерпание части спроса, ранее поддержанного изъятиями из ЕНПФ (досрочный вывод пенсионных излишков сверх порога достаточности на улучшение жилищных условий). В первом квартале 2026 года казахстанцы вывели 134,6 миллиарда тенге на решение жилищного вопроса.

Уровень одобрений ипотечных кредитов незначительно сократился — он составил 22,5 процента по сравнению с 23,6 процента за январь — март 2025 года.

Сделки с жильем в Казахстане

Количество сделок купли-продажи жилья упало до 83,7 тысячи (минус 4,5 процента год к году). Доля ипотек в общей массе сократилась до 51,6 процента.

"Доля кредитов на сумму свыше 20 миллионов тенге выросла до 37 процентов с показателя в 30 процентов годом ранее, тогда как доля займов до 10 миллионов тенге сократилась до 17 с 22 процентов. Это свидетельствует о постепенной концентрации рынка вокруг более обеспеченных заёмщиков, способных сформировать крупный первоначальный взнос и обслуживать кредиты в условиях высоких цен на недвижимость", — отметили в ассоциации.

Прогноз по ипотеке на 2026 год

По прогнозу Ассоциации финансистов Казахстана, во втором квартале 2026 года ожидается умеренный рост спроса на ипотеку. Причины две:

• выплата ежегодной госпремии по жилищным сбережениям в "Отбасы банке";
• запуск новых продуктов в рамках жилищно-строительных сбережений (с 19 марта 2026 года в системе ЖСС могут участвовать и банки второго уровня).

Влияние новых пенсионных порогов на рынок жилья

По оценкам банков, рыночные ипотеки банков второго уровня останутся без изменений.

"Фактором охлаждения может стать вступившее в силу с июня повышение порогов достаточности пенсионных накоплений. Если ранее изъятия из ЕНПФ выступали одним из ключевых источников поддержки активности на рынке недвижимости, то новые требования заметно сокращают число граждан, способных воспользоваться данным механизмом. В результате рынок может столкнуться со снижением дополнительного спроса и ликвидности, которые на протяжении последних лет поддерживали активность как на первичном, так и на вторичном рынке жилья", — добавили в АФК.

Будущее рынка ипотеки зависит от масштабов господдержки и возможностей её финансирования. В таких условиях вызовом остаётся восстановление роли рыночной ипотеки.