Налог с продажи квартиры как правильно платить и сколько

Существует мнение, что при продаже квартиры обязательно нужно уплачивать налог на полученные средства. В определённой степени это верно, но не всегда у продавца возникает такая обязанность. Далее расскажем о ситуациях, когда необходимо уплатить налог, когда это не требуется, а также как законным образом уменьшить его сумму.

Что представляет собой «налог на продажу квартиры»?

Термин, который привычно используется в разговорной речи – «налог на продажу» – фактически означает индивидуальный подоходный налог (ИПН). Этот налог уплачивается физическими лицами или налоговыми агентами в случаях:

• когда у них есть объекты, подлежащие налогообложению;
• при самостоятельном налогообложении (пункт 1 статьи 316 Налогового кодекса Республики Казахстан, статья 318 НК РК).

В контексте продажи квартиры продавец обязан самостоятельно рассчитать и уплатить налог, что подразумевает самостоятельное налогообложение. Также необходимо подача налоговой декларации по форме 270.00 до 15 сентября года, следующего за годом, в котором была заключена сделка.

Контроль за возникновением налоговой обязанности у физических лиц осуществляет Комитет государственных доходов Министерства финансов РК, основываясь на предоставленных нотариусами данных. Если в течение налогового периода произошла продажа недвижимости, в налоговых органах продавцу придёт уведомление о необходимости уплатить ИПН.

Когда необходимо уплатить налог и по каким ставкам?

Согласно подпункта 14) пункта 2 статьи 319 Налогового кодекса РК, прирост стоимости при продаже квартир (или дач и гаражей), находящихся в собственности более одного года с момента регистрации права, не считается доходом и, соответственно, не подлежит налогообложению.
Это означает, что если квартира находилась в собственности более года до её продажи, обязанность по уплате налога отсутствует.

В случае же, если объект находился в собственности менее года перед продажей, продавец должен уплатить налог (ИПН) по следующим ставкам:

• 10% для граждан и резидентов РК (пункт 1 статьи 320 НК РК);
• 15% для нерезидентов РК (подпункт 5 пункта 1 статьи 646 НК РК).

Важно! Под датой регистрации права собственности подразумевается не дата совершения нотариальных действий по сделке, а дата государственной регистрации (пункт 1 статьи 7 Закона Республики Казахстан №310-III от 26.07.2007 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»).

При этом следует помнить, что обложению подлежит не полная сумма, полученная от продажи квартиры, а лишь так называемый «доход от прироста стоимости» (подпункт 1 пункта 1 статьи 331 НК РК) – это разница между ценой продажи и ценой покупки. Если разница отсутствует (квартира была продана за ту же цену, за которую она была куплена) или отрицательная (продажа произошла дешевле цены приобретения), то налоговая база не возникает, и уплата налога не потребуется. Однако, в данном случае продавец должен иметь подтверждающие документы о том, что прирост стоимости отсутствует:

• договор купли-продажи (если квартира была куплена);
• акт оценки стоимости (если квартира получена в результате приватизации, наследства или в дар).

Если в договоре купли-продажи цена продажи будет ниже или равна той, что указана в соглашении о покупке или в акте оценки, это станет основанием для налогового органа не требовать уплату ИПН от физического лица.

Важно! В случае, если квартира была унаследована, её рыночную стоимость следует определить (заказать акт оценки) непосредственно на дату регистрации права собственности. Если это не было сделано, возможность заказа ретроспективной оценки сохраняется, но не позже 15 сентября года, следующего за годом продажи квартиры. Если и этот срок утрачен, то оценка будет производиться на основании стоимости, принимаемой Госкорпорацией «Правительство для граждан» на 1 января года, когда возникло право собственности. Это может привести к тому, что сумма дохода от прироста стоимости будет завышенной, и, следовательно, налог придется уплатить больше.

Каков порядок расчёта и уплаты налога?

Поскольку необходимость уплаты налога зависит от срока владения и наличия дохода от прироста стоимости, при продаже могут возникнуть различные ситуации.

Если продажа происходит позже одного года владения, вся процедура уплаты налога не требуется. В случае, если Комитет государственных доходов Министерства финансов РК запросит разъяснения, продавцу следует иметь следующие документы:

• документ, подтверждающий дату возникновения права собственности на квартиру (договор купли, акт приватизации, дарственная, свидетельство о праве на наследство);
• договор купли-продажи квартиры.

Сравнения дат в указанных документах будет вполне достаточно для подтверждения того, что условия подпункта 14) пункта 2 статьи 319 НК РК соблюдены. Таким образом, подавать декларацию или уплачивать налог не придётся.

Например, квартира в Алматы была приобретена в 2019 году за 15 000 000 тенге, а в 2025 году она была продана владельцем-гражданином РК за 22 000 000 тенге. Поскольку с момента покупки прошло более года, даже при наличии дохода от прироста стоимости, ИПН продавцу не требуется.

Если же продажа прошла менее года нахождения объекта в собственности, необходимо подготовить следующие документы:

• документ, удостоверяющий стоимость объекта на момент регистрации права собственности (договор, акт оценки);
• договор купли-продажи квартиры;
• подать декларацию по форме 270.00 до 15 сентября года, следующего за годом продажи;
• уплатить налог 10% от прироста стоимости до 25 сентября года, следующего за годом продажи.

К примеру, квартира в Алматы была приобретена в мае 2024 года за 25 000 000 тенге, а продана в марте 2025 года за 27 200 000 тенге. Так как с момента покупки прошло меньше года, у продавца возникает доход от прироста стоимости, и ИПН следует уплатить по ставке 10%, применив её к этой сумме:

27 200 000 - 25 000 000 = 2 200 000 тенге – прирост стоимости.

2 200 000 * 10% = 220 000 тенге – ИПН к уплате.

• подавать декларацию по форме 270.00 до 15.06.2026 г.;
• уплатить в бюджет 220 000 тенге до 25.09.2026 г.

Квартира в Алматы была унаследована в мае 2024 года, а в марте 2025 года продана гражданином РК за 27 200 000 тенге. Перед продажей владелец заказал ретроспективную оценку в оценочной компании. Рыночная стоимость объекта на момент получения права собственности продавцом составила 26 800 000 тенге. Поскольку с момента вступления в наследство прошло менее года, у продавца возникает доход от прироста стоимости, и ИПН следует уплатить по ставке 10% на сумму прироста.

27 200 000 - 26 800 000 = 400 000 тенге – прирост стоимости.

400 000 * 10% = 40 000 тенге – ИПН к уплате.

• подавать декларацию по форме 270.00 до 15.09.2026 г.;
• уплатить в бюджет 40 000 тенге до 25.09.2026 г.

Квартира в Алматы была унаследована в декабре 2024 года, а в марте 2025 года продана гражданином РК за 27 200 000 тенге. Поскольку с момента вступления в наследство прошло менее года, у продавца возникает обязанность по уплате налога. Однако, если он не позаботится о наличии акта оценки до 15.09.2026 г., налоговые органы произведут собственную оценку, исходя из базы налога на имущество на 01.01.2024 г. (например, 22 000 000 тенге). В данном случае требование об уплате ИПН будет рассчитано следующим образом:

27 200 000 - 22 000 000 = 5 200 000 тенге – прирост стоимости.

5 200 000 * 10% = 520 000 тенге – ИПН к уплате.

При просрочке уплаты налога ежедневно будет начисляться штраф, а за нарушение срока подачи декларации — штрафные санкции.

Что делать, если продавец квартиры в РК – иностранец (нерезидент)?

Нередки случаи, когда продавцом недвижимости в Казахстане является иностранец (нерезидент РК). В соответствии с статьёй 252 Гражданского кодекса РК, иностранцы, не имеющие вида на жительство в Казахстане, но владеющие недвижимостью, обязаны продать её в течение одного года с момента утраты гражданства.

Для нерезидентов, продающих недвижимость, условия налогообложения аналогичны тем, что действуют для резидентов РК.

Согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 644 Налогового кодекса РК, доходами нерезидента, полученными из источников в РК, считается доход от прироста стоимости при реализации имущества, подлежащего государственной регистрации, что полностью относится к сделкам купли-продажи квартир.

Налог также уплачивается с прироста стоимости (подпункты 1 и 2 статьи 650 НК РК), который определяется как положительная разница между стоимостью реализации и стоимостью приобретения квартиры.

Однако, в отличие от резидентов РК, нерезиденты обязаны уплачивать налог по более высокой ставке – 15% (подпункт 5 пункта 1 статьи 646 НК РК).
Для определения первоначальной стоимости (на момент регистрации права собственности) в оценочной компании следует заказать оценку квартиры. Это нужно сделать не позднее 15 сентября года, следующего за годом продажи.

Если оценочная стоимость совпадает со стоимостью по договору продажи, прирост стоимости не возникает и налог уплачивать не нужно. Если есть разница, то с неё уплачивается налог по ставке 15%.

Для иностранцев срок владения квартирой не имеет значения – налог необходимо платить в любом случае.

Важным моментом является наличие или отсутствие Конвенции об избежании двойного налогообложения между Казахстаном и страной, в которой проживает данное лицо. Если такой документ не подписан, то налоговое бремя ляжет одновременно на Казахстан и страну резидентства.

Полный перечень государств, имеющих действующую Конвенцию, можно найти на сайте Комитета государственных доходов Министерства финансов Республики Казахстан.

Если нерезидент планирует осуществить какие-либо действия в Казахстане, ему необходимо:

• получить Идентификационный номер налогоплательщика (ИИН) в Комитете государственных доходов;
• собрать документы, подтверждающие стоимость объекта недвижимости на момент регистрации прав собственности (например, договор или акт оценки);
• при продаже квартиры подготовить соответствующий договор купли-продажи;

• не забыть подать налоговую декларацию по форме 270.00 до 15 сентября года, следующего за годом продажи;

• уплатить налог в размере 15% от прироста стоимости до 25 сентября года, следующего за годом продажи или представить документ, подтверждающий уплату налога в своей стране, если с ней подписана Конвенция.

Запросить ИИН можно путем личного визита нерезидента в налоговый орган.

Для временно находящегося в Казахстане иностранца существует возможность получить ИИН онлайн через портал Egov.kz. Для этого потребуется:

• зарегистрироваться на портале;
• перейти в разделы «Главная», «Гражданам», «Гражданство, миграция и иммиграция», «Иностранцам: въезд в РК и гражданство», «Формирование ИИН иностранцам и лицам без гражданства, временно пребывающим в РК»;
• заказать услугу в электронном виде;
• заполнить заявку и прикрепить сканы паспорта;
• подписать заявку с помощью электронно-цифровой подписи или смс-кода.

В течение одного рабочего дня будет оформлено Регистрационное свидетельство о присвоении ИИН либо выдано обоснованное отказ от предоставления услуги. Данная услуга предоставляется бесплатно.

Каким образом можно снизить налоговые выплаты?

Для минимизации суммы налога на имущество при продаже квартиры стоит учесть следующие моменты:

• дождаться, пока пройдет год с момента приобретения квартиры до ее продажи;
• либо подготовить документы, подтверждающие стоимость объекта на дату регистрации прав собственности (например, заказать оценочный акт в специализированной компании). Оценка должна быть проведена до 15 сентября следующего года после продажи квартиры (до подачи декларации по налогу).

• Профессиональные консультации для бухгалтеров, подробнее