Котлован или капкан: как изменились риски в Казахстане?

Купить квартиру на уровне "котлована" и затем продать с хорошим наваром было распространённой практикой. Однако сегодня, по словам экспертов, такой формат уже не приносит прежней маржинальности. В данной статье рассматриваются причины и последствия изменений на рынке недвижимости в Казахстане, а также советы по выбору объектов для тех, кто всё же решил стать владельцем недвижимости "с нуля".

Дисклеймер: в материале приведены точка зрения и советы экспертов. Редакция не призывает им следовать. Статья лишь описывает ситуацию на рынке. 

Покупка квартиры на этапе строительства: изменения в выгодности

Ситуация на рынке

Основные покупатели квартир на начальном этапе строительства — флипперы. Флиппер — это человек, который занимается покупкой квартиры по стоимости ниже рынка, а затем её перепродажей с наценкой. Обычно он приводит жильё в порядок и быстро реализует. Ранее сделка на этапе фундамента означала покупку квартиры на 25-40 процентов дешевле готового аналога. Застройщик сам поднимал цену по мере строительства, и к моменту сдачи дома инвестор уже был в плюсе.

Фото © Tengrinews.kz

Сейчас разница между "котлованом" и готовым жильём сократилась до 8-12 процентов, а в среднем по рынку — до 10-20 процентов. В некоторых проектах цена старта почти сравнялась со "вторичкой" в соседних сданных домах.

Причины снижения маржи

По данным Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК), самой выгодной покупка недвижимости на начальном этапе строительства была в 2020–2021 годах, когда компании могли предоставить флипперам скидки до 35-40 процентов. В 2024 году и первой половине 2025-го скидка могла составлять 15 процентов от стартовой цены.

"Сейчас ситуация изменилась. Стартовые скидки существенно сократились, а разница между ценами "на котловане" и готового жилья стала заметно меньше", — сказал эксперт по недвижимости Виталий Шалаев.

Почему девелоперы стали продавать жильё дороже

Ассоциация застройщиков выделила несколько причин:

• Общий рост себестоимости строительства (стройматериалы, труд, логистика) транслируется в стартовые цены продаж.
• Повышение НДС с 12 до 16 процентов с 1 января 2026 года, что уже закладывается в цены.
• Усиление регулирования повысило порог входа для застройщиков, сократив конкуренцию на ранних стадиях.

Алан Канатов отметил, что застройщики начали скрупулёзно считать, и теперь стартовые цены выставляют близко к рыночным. Ужесточение долевого законодательства и контроль рекламы также способствовали повышению цен.

Предложение на рынке новостроек: избыток или дефицит?

Ситуация на рынке неоднородная. В Астане активно строится 130 жилых комплексов, что создаёт большой объём предложений. Однако в Алматы строек значительно меньше — всего 75 ЖК. Это приводит к структурному дефициту, особенно в "комфорт-сегменте" с доступной стоимостью.

"Усилить дефицит нового жилья в будущем могут изменения в Законе "О долевом участии в жилищном строительстве", вступившие в силу в 2025 году", — уверены в ассоциации.

Тем не менее, по данным Виталия Шалаева, в Алматы с начала года объём предложений увеличился с 35 до 44 тысяч квартир, что говорит о переизбытке предложений и отсутствии реализации.

Продажи "с нуля": снижение интенсивности

Продажи жилья на ранних этапах строительства сохраняются, но становятся менее распространёнными. Это связано с ужесточением регулирования, что приводит к выбыванию застройщиков, не имеющих ресурсов для завершения строительства.

Цены на квартиры в Казахстане: "котлован" vs готовое жильё

Алматы

Цены за "квадрат" на старте

Средняя стоимость квадратного метра в строящихся в 2026 году ЖК достигла 854 000 тенге, что на более 32% выше, чем в 2024 году.

Цены за "квадрат" в готовом доме

Средняя цена квадратного метра двухкомнатных квартир в уже введённых в эксплуатацию домах — около одного миллиона тенге и выше.

Астана

Строящееся жильё

Средняя цена квадратного метра в ЖК на стадии "котлована" составляет 760 000 тенге, что на около 63% выше, чем в 2024 году.

Готовое жильё

На первичном рынке в достроенных ЖК средняя цена квадратного метра двухкомнатных квартир — около 870 000 тенге.

Регионы

В ЖК "на котловане"

Атырау. Средняя цена квадратного метра "на котловане" составляет чуть более 550 000 тенге, что на 23% выше, чем в 2024 году.

Караганда. Средняя цена за "квадрат" превышает 495 000 тенге, что на 46% выше, чем в 2024 году.

Шымкент. Стоимость среднего квадратного метра "на яме" в 2026 году составила чуть более 474 000 тенге, что на около 16% выше, чем в 2024 году.

Готовое жильё

На региональном первичном рынке в уже готовых ЖК средняя цена квадратного метра двухкомнатных квартир:

• Атырау — около 484 000 тенге;
• Караганда — 414 705 тенге;
• Шымкент — 846 000 тенге.

Покупка "на котловане": стоит ли?

Ранее схема "купил котлован — продал после сдачи" приносила прибыль в 40-50 процентов, сейчас реальный ориентир — 15-25 процентов за весь период. После вычета налогов и комиссий чистая доходность часто укладывается в 10-18 процентов.

"Короткие спекуляции он почти "убил" — маржа уходит в бюджет", — пояснил Алан Канатов.

Ассоциация застройщиков считает, что покупка "на котловане" может быть выгодной, но при соблюдении определённых условий.

Риски при покупке квартиры в доме, которого ещё нет

Покупка жилья на стадии строительства связана с рисками, которые важно учитывать:

• Задержка сроков ввода объекта в эксплуатацию.
• Изменение технических характеристик объекта в ходе строительства.
• Риск финансовой несостоятельности застройщика.
• Несоответствие фактической площади квартиры проектной.
• Инфраструктурная неготовность прилегающей территории.

"При этом в проектах, реализуемых в рамках законного долевого строительства, большая часть перечисленных рисков для покупателя существенно снижается", — считают в Ассоциации застройщиков.

Как подстраховаться при покупке квартиры "с нуля"

Гарантии для казахстанцев

Застройщик может привлекать деньги дольщиков при наличии:

• гарантии "Казахстанской жилищной компании";
• финансирования через банк второго уровня;
• разрешения местного исполнительного органа на привлечение средств дольщиков.

Все сделки должны оформляться через договор долевого участия (ДДУ). Важно проверить ключевые условия документа, такие как описание объекта, срок передачи и технические характеристики.

"Договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в Единой информационной системе долевого строительства", — уточнили в АЗК.

Какую недвижимость "на котловане" выбрать

Если речь о покупке жилья для собственного проживания, то приобретение на этапе "котлована" может стать хорошей возможностью сэкономить. Важно выбрать застройщика с портфелем сданных объектов и проверить разрешение на строительство.

Если вы берёте инвестиционный объект, важно учитывать общую ситуацию на рынке, перспективы района застройки и ликвидность будущей квартиры. Наибольший потенциал роста имеют районы с планируемым строительством новых станций метро и крупных инфраструктурных объектов.

В итоге, покупка квартиры "с котлована" сегодня уже не так выгодна, как пару лет назад. Ожидать кратного роста вложений уже не приходится, и если решаться на неё, то нужно учесть все факторы от выбора объекта до законного оформления сделки.