Ключи от новой квартиры: дольщики готовятся к ремонту и встречам с друзьями

При получении ключей от новой квартиры дольщики часто спешат начать ремонт и пригласить гостей, не обращая внимания на возможные недостатки. Однако, как показывает практика, многие проблемы становятся заметными только позже. Это касается не только самой квартиры, но и всего жилого комплекса, который может иметь серьезные недостатки, такие как неработающие системы безопасности или проблемы с правами на землю. Важно знать, на что обращать внимание при приёмке нового жилья от застройщика.

Дисклеймер: Редакция не утверждает, что все застройщики недобросовестны и сдают некачественные дома. Тем не менее, описанные ситуации основаны на реальных примерах из практики экспертов.

Покупка квартиры от застройщика: как избежать неприятностей

Эксперты рекомендуют начинать проверку на самом раннем этапе, когда вы только планируете покупку. В отделах продаж могут показывать привлекательные макеты и визуализации, но это всего лишь рекламные материалы, которые могут не соответствовать реальности. Лучше всего проверить документы и условия до подписания договора долевого участия.

"Когда дом ещё строится, квартиры как объекта пока нет. Есть проект и обязательства застройщика. Поэтому проверяйте не стены, а бумаги, то есть документы", — советует эксперт в области строительства Диляра Сейтнурова.

Какие документы стоит запросить при покупке квартиры у застройщика?

Первым делом необходимо удостовериться, что компания имеет право привлекать деньги дольщиков. Это возможно в одном из трёх случаев:

• наличие гарантии от "Казахстанской жилищной компании" (КЖК);
• финансирование проекта банком второго уровня;
• разрешение акимата на привлечение средств дольщиков.

Сделка должна оформляться только по договору долевого участия, который регистрируется в Единой информационной системе долевого строительства. Платежи должны производиться безналичным способом через банк, иначе существует риск потери жилья или попадания на долгострой.

Также стоит запросить следующие документы:

• Положительное заключение госэкспертизы и проектно-сметная документация. Эти документы содержат информацию о будущем жилье, включая этажность, конструкцию и характеристики квартиры.
• Кадастровый паспорт на земельный участок. Он содержит данные о границах, площади и правовом статусе участка.
• Проект детальной планировки (ПДП). Этот документ поможет понять, как будет выглядеть объект и какие социальные объекты будут рядом.
• Эскизный проект, согласованный управлением архитектуры.
• Технические условия на подключение к сетям. Это подтверждает наличие инженерной инфраструктуры.

"Заключение экспертизы, технические условия и разрешение на строительство получить иногда сложнее остального. Если по этим документам застройщик уходит от прямого ответа — это не приговор, но повод задать уточняющие вопросы и взять паузу", — добавляет Диляра Сейтнурова.

Приём дома от застройщика: возможные подводные камни

С 1 января 2016 года государственная приёмочная комиссия была ликвидирована, и теперь в приёмке новостроек участвуют только застройщик, генподрядчик и представители технического надзора.

"Новый Строительный кодекс РК, который вступит в силу с 1 июля 2026 года, возвращает участие государства в приёмке. Это добавит контроль на всех этапах стройки", — отмечает Сейтнурова.

Некоторые эксперты считают, что участие представителей акимата в приёмке жилых объектов могло бы повысить качество строительства и распределение ответственности.

Тем не менее, даже с государственным контролем не гарантируется отсутствие недостатков. Поэтому рекомендуется провести собственный осмотр или привлечь специалиста.

Что проверить в квартире при получении ключей

Если квартира в черновой отделке, обратите внимание на:

• Стяжку пола — проверьте на наличие трещин и уклонов.
• Окна — проверьте герметичность и целостность стеклопакетов.
• Вентиляцию — проверьте тягу, приложив лист бумаги к вентиляционной решётке.
• Геометрию стен — проверьте отклонения с помощью уровня.

При чистовой отделке важно обратить внимание на:

• Качество покрытия стен и потолка.
• Плитку в мокрых зонах — отсутствие пустот и уклонов.
• Напольные покрытия.
• Межкомнатные двери.
• Сантехнику и работу смесителей.

"Всё спорное необходимо сфотографировать и внести в дефектный акт до подписания акта приёма-передачи. После подписи доказывать наличие дефектов будет сложнее", — поясняет Диляра Сейтнурова.

Застройщик несёт ответственность за дефекты, возникшие из-за качества материалов или отступления от проекта, если они были обнаружены до приёмки или в гарантийный срок.

Высота потолков и площадь квартиры: что делать, если они меньше заявленных?

Квадратура

Площадь квартиры указывается в договоре долевого участия. Ранее допустимая погрешность составляла три процента, но с 1 июня 2025 года она снизится до 1,5 процента. Если площадь меньше на 1,5 процента, застройщик обязан вернуть разницу.

Высота потолков

Минимальная высота потолков составляет 2,5 метра. Отклонения по высоте помещений могут составлять до 20–30 миллиметров на всю высоту.

Сдача дома: что проверить перед заселением

Зарегистрирован ли объект кондоминиума

Застройщик обязан зарегистрировать объект кондоминиума в течение 30 дней с момента регистрации права собственности. Однако часто компании не спешат выполнять это требование.

Статус земельного участка

Важно знать, кому принадлежит земля под домом. Если застройщик не передал участок в собственность жильцов, это может привести к проблемам.

"В одном из ЖК участок был в аренде у государства. Для передачи земли в состав общего имущества жильцов необходимо заявление инициативной группы или решение собрания собственников", — объясняет юрист Меруерт Утегенова.

Документы

Если вы не запросили необходимые документы на этапе покупки, можно сделать это после окончания строительства. Например, акт приёма объекта в эксплуатацию подтверждает, что ЖК построен по утверждённому проекту.

Акт приёма объекта в эксплуатацию

1. Этажность дома — сравните этажность в акте с реальной.

2. Количество квартир — проверьте, соответствует ли количество квартир в акте фактическому.

3. Нежилые помещения — убедитесь, что нежилые помещения не были проданы как отдельные объекты.

4. Паркинг — проверьте наличие и площадь парковочных мест.

"Если паркинг не соответствует проекту, это может стать основанием для признания акта ввода незаконным", — подчеркивает Меруерт Утегенова.

Инженерные сети

Важно, чтобы застройщик передал инженерные объекты на баланс города. Если этого не произошло, это может привести к дополнительным расходам для жильцов.

Пожарная сигнализация

В доме должна быть установлена система пожарной сигнализации. Необходимо проверить её работоспособность и наличие протоколов испытаний.

Лифты

Лифты должны быть зарегистрированы в акимате, а их обслуживание должно проводиться аттестованной сервисной компанией.

Крыша

Необходимо проверить уклоны, водостоки и гидроизоляцию крыши. Акт приёмки кровельных работ должен быть предоставлен застройщиком.

Гарантия на новостройку

Минимальный гарантийный срок на новостройку составляет два года, но с 1 июля 2026 года он увеличится до пяти лет. Застройщик обязан устранять строительные дефекты в этот период.

Долги застройщика

Жильцы должны следить за общедомовыми приборами учёта, чтобы избежать оплаты долгов застройщика.

Эксперты советуют не терять время после получения ключей и проверять не только квартиру, но и весь объект, чтобы избежать проблем в будущем.