Квартира или магазин? Где граница коммерческой недвижимости?

Переоборудование жилых помещений на первых этажах многоквартирных домов в коммерческие объекты, такие как магазины, становится все более распространенной практикой. Однако возникает вопрос: какова юридическая природа таких преобразований? В частности, необходимо разобраться, как правильно оформить вывод из жилого фонда и какие налоговые обязательства возникают при продаже таких объектов.

Согласно действующему законодательству, ключевым моментом является наличие официального вывода из жилого фонда. Если помещение перестает использоваться как жилое и начинает функционировать в качестве коммерческого, необходимо пройти процедуру легализации этого статуса.

Ранее, до 2019 года, собственники могли использовать свои квартиры для нежилых нужд без необходимости получения разрешений от государственных органов. Однако изменения в законодательстве, внесенные законом № 284-VI, сделали обязательным процесс вывода из жилого фонда.

Процедура вывода из жилого фонда включает несколько этапов:

• Посещение районного архитектора для выяснения возможности вывода конкретного помещения.

• Получение заключения сейсмолога, если помещение находится в сейсмоопасной зоне.

• Заказ топосъемки и архитектурно-планировочного задания через портал государственных услуг.

• Получение нотариально заверенного согласия соседей на переоборудование.

• Разработка проекта и его согласование в органах архитектуры.

• Уведомление управления архитектуры о начале работ по переоборудованию.

• Оформление акта приемки помещения в эксплуатацию.

• Выкуп или аренда земельной доли у акимата.

• Регистрация помещения в органах юстиции как нежилого.

Только после завершения всех этих шагов помещение может быть официально признано коммерческой недвижимостью. В противном случае, если переоборудование было осуществлено без соблюдения установленных процедур, объект продолжает считаться жилым, что может повлечь за собой юридические последствия.

Процедура вывода из жилого фонда регулируется законом № 242 от 16.07.2001 г. «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» и Правилами организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства.

Что касается налогообложения, то доход от продажи коммерческой недвижимости, согласно статье 330 Налогового кодекса, подлежит обложению индивидуальным подоходным налогом (ИПН). При этом, согласно статье 331, доход от прироста стоимости при реализации имущества возникает при продаже:

• недвижимого имущества на территории Республики Казахстан;

• земельных участков и долей на территории Республики Казахстан.

При этом доходом от прироста стоимости считается положительная разница между ценой реализации и ценой приобретения. Таким образом, если квартира была официально переоборудована под магазин и при ее продаже возник прирост стоимости, ставка ИПН составит 10%.