Как избежать налогов при продаже подаренной квартиры

Когда между гражданами осуществляется сделка по дарению, например, одна физическая особа передает другому квартиру в дар, лицо, получившее подарок, приобретает полное право распоряжаться данным имуществом. Это включает возможность продажи квартиры сразу после получения подарка. Однако, согласно Налоговому кодексу РК, существует условие: при реализации квартиры, находящейся в собственности менее года, возникает обязанность уплатить налог на所得 (ИПН) с прироста стоимости.

Доход от прироста стоимости (пп.1 п.1 ст.331 НК РК) определяется как разница между ценой, по которой квартира была продана, и ценой, за которую она была приобретена ранее. При дарении сумма приобретения фиксируется в акте оценки, который необходимо оформить на момент дарения.

Ставки налога являются достаточно высокими:

• 10% для граждан и резидентов РК (п.1 ст.320 НК РК);
• 15% для нерезидентов РК (пп.5 п.1 ст.646 НК РК).

К примеру, если оценочная стоимость квартиры при дарении составляла 20 000 000 тенге, а она была продана через несколько месяцев за 25 000 000 тенге, резиденту РК нужно будет уплатить:

(25 000 000 - 20 000 000) * 10% = 5 000 000 * 10% = 500 000 тенге (ИПН).

Избежать переплаты по налогу – задача многих. Какие законные методы сэкономить на уплате ИПН существуют?

Удаление очевидным вариантом является ожидание завершения одного года с момента регистрации прав собственности. В соответствии с пп.14) п.2 ст.319 НК РК прирост стоимости от продажи квартир, домов, дач и гаражей, находящихся в собственности более одного года, не подлежит налогообложению.

Важно заметить, что речь идет о дате регистрации права в ЦОНе (или у нотариуса посредством базы e-Нотариат), а не о дате подписания договора дарения.

Например, если договор дарения составлен 31.05.2025 г., у одаряемого есть 6 месяцев с момента подписания для регистрации права собственности. Это значит, что он может зарегистрировать свою собственность до конца ноября 2025 года. Срок владения в один год начинается с момента регистрации. Если регистрация состоялась 31.07.2025 г., продать квартиру без налога можно будет с 01.08.2026 г.

Тем не менее, не всегда возможно ждать год. Как поступить в ситуации, когда необходимо продать квартиру раньше и одновременно избежать налога? В данном случае поможет акт оценки. Если квартира реализована по той же цене, что указана в акте, составленном на момент регистрации прав (или ниже), налоговое бремя отсутствует, даже если срок владения еще не истек.

Обратите внимание: в процедуре дарения квартиры важно использовать оценку, проведенную госкорпорацией "Правительство для граждан", а не частными оценщиками.

Согласно п.6 ст.331 НК, предметом профессиональной оценки является имущество, переданное по наследству или в виде благотворительной помощи, но не в виде дара.
Согласно п. 7 той же статьи, если цена (стоимость) приобретения отсутствует, доходом от прироста считается положительное различие между ценой продажи и оценочной стоимостью. При этом оценочная стоимость – это ставка, установленная ГК "Правительство для граждан" на 1 января года, когда возникло право собственности на реализуемое имущество.

Таким образом, для подаренной квартиры необходимо получить оценку от ГК "Правительство для граждан" на 1 января года, когда зарегистрировано право собственности на недвижимость.

Важно, чтобы акт оценки был оформлен сразу при регистрации права собственности, даже если на данный момент нет намерений продавать квартиру. Планы могут измениться, а получение акта оценки задним числом (по ценам, действовавшим несколько месяцев назад) может обойтись дороже. Также стоит помнить, что акт ретроспективной оценки нужно будет заказать не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи.

Таким образом, если квартира была подарена 31.05.2025 г., зарегистрирована 31.07.2025 г., а продана 10.08.2025 г., акт оценки должен быть получен до 31.03.2026 г.

Срок подачи декларации (ф.270.00) – до 15.09.2026 г.; уплата ИПН (в случае возникновения прироста стоимости) – до 25.09.2026 г.

Если квартира была продана по цене, равной или меньшей оценочной стоимости, и не возникла обязанность по уплате ИПН, важно иметь на руках документы, подтверждающие отсутствие прироста стоимости. Налоговая служба проведет камеральный контроль по сделке, и продавец, не подавший ф.270.00, получит уведомление с требованиями по уплате ИПН. В ответе на уведомление потребуется приложить акт оценки, копию договора дарения и копию договора купли-продажи.

Если вам нужно проконсультироваться с налоговым экспертом или опытным бухгалтером, или требуется помощь в заполнении ф.270.00, специалисты «Mybuh.kz» готовы вам помочь. Оставьте заявку, и мы свяжемся с вами в рабочие часы.

Кроме того, стоит учитывать, что существуют и другие варианты минимизации налога. Например, возможно использование вычетов по ИПН, если речь идет о единственном жилье или по другим основаниям, предусмотренным законодательством. Рекомендуется также внимательно следить за изменениями в налоговом законодательстве, так как они могут влиять на условия налогообложения при продаже недвижимости. Наконец, использование профессиональных услуг при продаже имущества и оформлении дарственных сделок может значительно упростить процесс и снизить риски налогового бремени.