Нужно ли регистрироваться по НДС при ДКП?

Компании, занимающиеся строительством жилых объектов, нередко прибегают к подписанию предварительных договоров купли-продажи на том этапе, когда дом еще не сдан в эксплуатацию. Возникает вопрос: считается ли это получением дохода, и нужно ли осуществлять регистрацию по НДС? Рассмотрим эту ситуацию подробнее.

Обратимся к Налоговому Кодексу Республики Казахстан.

Согласно статье 82 Налогового Кодекса, обязательная регистрация по НДС необходима, если сумма оборота превышает установленный минимальный порог в 20 000 МРП (на 2023 год - это 69 000 000 тенге).

Обратите внимание на слова «сумма оборота для назначения на учет по НДС». Прежде всего, необходимо выяснить, подпадает ли доход от продажи жилых помещений под облажение НДС.

Согласно пункту 1 статьи 396 Налогового Кодекса, продажа жилого здания (или его части) освобождается от НДС, за исключением той части, которая состоит исключительно из нежилых помещений.

В соответствии с подпунктами 2 и 3 пункта 2 статьи 396 Налогового Кодекса, передача прав на земельный участок, в том числе аренда и субаренда, также не облагается НДС, при этом существуют некоторые исключения.

Таким образом, если строительная компания продает только жилые площади, то эти операции не подлежат налогообложению НДС. Это значит, что даже если оборот компании превысит 20 000 МРП, обязательная регистрация по НДС не потребуется.

При оформлении электронного счета-фактуры (ЭСФ) по необлагаемым операциям в соответствующем поле следует указывать «без НДС».

Если в здании имеются как жилые, так и коммерческие (нежилые) помещения, необходимо учитывать несколько иные обстоятельства.

Согласно пункту 3 статьи 407 Налогового Кодекса, организации, занимающиеся строительством объектов с оборотами, освобожденными от НДС, обязаны вести раздельный учет сумм НДС по товарам, работам и услугам, использующимся:

• для операций, освобожденных от НДС в соответствии с пунктом 1 статьи 396 Налогового Кодекса, и другим оборотам;
• в процессе строительства каждого конкретного объекта - в целях применения пунктов 3 статьи 402 и статьи 410 Налогового Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 402 Налогового Кодекса, НДС на товары, работы и услуги, которые используются для строительства жилых зданий, предназначенных как для освобожденных, так и для облагаемых НДС (жилые и нежилые помещения), отражается плательщиком НДС отдельно в налоговом учете в соответствии с требованиями статьи 410 Налогового Кодекса.

Такой НДС учитывается в декларации до:

• реализации или аренды части жилого здания, состоящей исключительно из нежилых помещений;
• приемки в эксплуатацию данного жилого здания согласно законодательству Республики Казахстан.

В результате, необходимо организовать раздельный учет доходов от продажи жилых и нежилых помещений. Если оборот по нежилым помещениям достигнет лимита в 20 000 МРП, потребуется зарегистрироваться по НДС, так как данный оборот является облагаемым. При этом плательщик НДС, занимающийся строительством жилых объектов, включая нежилые помещения, не имеет права учитывать НДС в зачет на этапе строительства до завершения и приемки объекта государственной комиссией.

После завершения строительства и получения технического паспорта, НДС, подлежащий зачёту, определяется по пропорции облагаемого оборота к общему обороту, основываясь на соотношении площадей нежилых помещений к общей площади здания.

Оставшаяся часть НДС, которая не подлежит учету в зачет (по жилой недвижимости), включается в стоимость здания.

При продаже объекта незавершенного строительства сумма НДС, учитываемая отдельно на момент такой реализации, снижается на размер НДС, который может быть отнесен в зачет в соответствии с пунктом 1 статьи 410 Налогового Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 410 Налогового Кодекса, при продаже или передаче в аренду части нежилых помещений в жилом здании НДС можно учитывать в зачет, но не ранее дня приемки в эксплуатацию данного жилого объекта.

На стадии строительства НДС будет собираться на отдельных субсчетах по каждому зданию. При продаже сумма на субсчете будет распределяться между НДС, подлежащим зачету, и НДС, не подлежащим зачету, включаемым в стоимость строительства.

Таким образом, у строительных компаний отсутствует обязательство регистрации по НДС. Однако, учитывая возможность значительного возврата, если в здании помимо жилых имеются и нежилые (коммерческие) площади, стоит произвести регистрацию по НДС, если превышен лимит оборота (именно от продажи коммерческих помещений). Если все же обороты превысят 20 000 МРП по облагаемым операциям (нежилые помещения), то есть возможность учесть НДС в зачет.

Важно также отметить, что в случае, если строительная компания решит зарегистрироваться по НДС, она должна обеспечить ведение прозрачного бухгалтерского учета и соблюдение всех требований налогового законодательства. Налоговые органы имеют право проводить проверки и требовать предоставления документов, подтверждающих право на возврат НДС.

Если вам необходима консультация бухгалтера, налогового эксперта или юриста, вы можете обратиться в компанию «Mybuh.kz». Оставьте заявку, и мы свяжемся с вами в рабочие часы.